借地権付き物件の不動産投資とは

今行っているビジネスとは別に何かしらの投資に興味がある方も多いかと思います。
株や証券、仮想通過などさまざまな投資がありますが、それぞれにメリットデメリットがあり、一概にどれが良いとは言えませんよね。
しかし、今回はそんな色々な投資の中でも不動産。なぜならこの先ずっと安定的に稼いでいくためにはやはり不動産投資は必須だからです！ そこで今回はさらに絞り込んで、借地権付き物件の投資方法についてご紹介していきたいと思います。

• 家賃収入と利回りしか見ていない
•  キャッシュフローを見ていない
• 出口戦略（売却）を考えていない

一般的な不動産投資でも借地権付き物件でも失敗する人の特徴は同じですが最後の「出口戦略（売却）を考えていない」というのが借地権付き物件を取り扱うにあたって大事なポイントだったりします。

そもそも借地権とは？

借地権とは、土地を借りるための権利のことです。借地権を取得できると、土地の所有者である地主と契約をしてその土地に建物を建てることができます。土地を借りる人（借地人）は地主に対し、毎月地代を支払う仕組みです。
借地権は一様ではなくて主に以下の3つのタイプにわかれています。

借地権の種類

借地権は

• 「旧借地権」
• 「普通借地権」
• 「定期借地権」

の3種類に分類できます。

「旧借地権」とは

1921年（大正10年）に制定された旧借地権では、堅固な建物の契約期間が30年以上、非堅固の建物は20年以上の期間と決められているのが特徴です。

「普通借地権」

旧借地権で締結された契約には現行法は適用されません。今存在する借地権付き物件の多くは、この旧借地権が適用されているものが多いとされています。

普通借地権では、契約当初に30年以上の契約期間で契約を結びます。初回更新では20年以上、2回目以降の更新は10年以上となるため、更新の頻度が多くなるのが特徴です。契約を更新し続ければ、永久的に住み続けられます。

「定期借地権」

定期借地権は、契約期間が定まっている借地契約です。一般の定期借地権であれば50年以上、店舗や商業施設の事業を行う目的の場合は10年以上から50年未満と、契約期間が若干変わってきます。期間が定まっているのでその年数を超えたら、地主に土地を返さなければなりません。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件の一番のメリットとしては、安い価格で購入できることです。借地権はあくまで土地を借りているぶん、土地と建物がセットになっている物件と比べて60～70％程度の価格で抑えられると言われています。

また、立地条件が良い物件に出会えたら、利回りが高くなるのも大きなポイントの一つ。地代の支払いは必要になりますが、土地に対する固定資産税や都市計画税は発生しません。その税金は地主が支払うかたちになります。

借地権付き物件のデメリット

銀行融資が受けにくいことが一つのデメリットとして挙げられます。地主が所有する土地に建物を建てているため、価値が下がりやすいぶん、担保価値が通常の建物よりも低くなる傾向にあります。とりわけ定期借地権の場合は、契約期間満了後に土地を返還する必要があるため、家を担保に住宅ローンが組めないとされてきました。

今は、定期借地権付き住宅ローンもありますが、融資を受けられる金融機関が限られてくるのが現状です。

また、建物の再建築・売却を行うには、地主の承諾が必要です。土地の所有権は地主のため、承諾なしに建物を自由に触ることはできません。契約内容によっては承諾料・更新料の支払いも求められます。

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